Combien vaut ma parcelle de forêt ?

Combien vaut ma parcelle de forêt ?

Fixer le prix d'une parcelle peut être abordé de différentes façons et être influencé par de multiples facteurs !

Règles de base et théoriques

La valeur d’une parcelle forêt se détermine à plusieurs niveaux :

  • la valeur du sol nue : le fond ;
  • la valeur du capital forestiers : le fruit ;
  • en option : la valeur d’avenir, peut être déterminée selon la situation du peuplement forestier.

L’évaluation financière peut-être réalisée par un professionnel : expert forestier voire gestionnaire forestier ou la Safer. Un technicien CNPF peut aussi vous accompagner dans votre démarche.

Mais en pratique…

Il est concrètement difficile de fixer un prix moyen d’une forêt pour une région voire un massif forestier. En effet de nombreux paramètres vont venir soit augmenter sa valeur soit la baisser :

  • Pente de la parcelle : une parcelle avec une forte pente va complexifier le travail des entreprises de travaux forestiers où les rendre impossible ! Ce qui a pour conséquence de diminuer fortement la valeur des bois voire de ne plus avoir de valeur du tout s’il n’est pas possible d’aller les couper et de les extraire de la forêt !
  • Accessibilité : si elle est enclavée dans d’autres parcelle sont accès est plus compliqué.
  • Proximité d’une desserte forestière : plus une parcelle est éloignée d’une desserte plus le récolte de bois va nécessiter du travail pour sortir les grumes et moins les bois auront de valeurs.
  • Peuplement en place : suivant les essences présentes et le volume des bois le prix de la parcelle peut varier. Toutes les essences ne se vendent pas au même prix.
  • Taille de la parcelle : le prix ne peut-être proportionnel à la taille, car plus une parcelle et petite plus il est difficile de faire déplacer des professionnels. En effet, le volume de travail à réaliser ne permettra pas de rentabiliser le déplacement des professionnels (bûcheron pour la coupe et débardeur pour extraire les bois).
  • Et d’autres facteurs peuvent également influencer la valeur d’une forêt, comme son exposition ou la nature du sol qui exerceront une influence sur la croissance des arbres...

Décoder les données de deux sites de référence

Il existe des données de marché des ventes de forêts en France que vous pouvez retrouver sur le site de la Safer (la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural, qui partage la valeur moyenne annuelle par grande région) ou sur le site de la DVF (demandes de valeurs foncières). Ces valeurs restent des indications dans la mesure où n’apparaissent pas les conditions subjectives de la vente et les critères objectifs des forêts vendues.

Sur le site de la Safer, https://www.le-prix-des-terres.fr/carte/foret/ (nouvel onglet), il s’agit de prix moyen statistique, il ne constitue pas une estimation fiable de la valeur d'une forêt particulière. Le prix moyen agrège des forêts de qualité, de composition et de potentiel très différents. À l'intérieur d'une même région, les prix peuvent varier fortement selon, les débouchés du bois, la proximité des acheteurs, les conditions d'exploitation et les usages de loisir. Les données incluent des ventes à différents profils d'acquéreurs : particuliers, professionnels, investisseurs et personnes morales (motivations, capacités financières et stratégies d'acquisition peuvent différer). Certaines opérations institutionnelles peuvent également correspondre à une restructuration patrimoniale et ne pas refléter un prix accessible à un particulier.

Les données communiquées sur le site DVF, https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ (nouvel onglet), sont quant à elles les transactions immobilières effectivement enregistrées, à l'échelle des parcelles cadastrales. Les points de vigilance :

  • Le prix affiché peut concerner plusieurs biens vendus simultanément. Une mutation peut comprendre plusieurs parcelles, des terrains de différentes natures, des bâtiments ou plusieurs lots. La valeur foncière enregistrée correspond alors à la transaction, et non nécessairement à une parcelle prise isolément.
  • La surface cadastrale peut aussi comprendre des parties boisées, des clairières, des chemins, des bâtiments ou d'autres occupations du sol…
  • Il n’y a pas d’informations quant à la composition de la forêt, le site documente les transactions, pas une expertise des peuplements forestiers.